A aquisição de um imóvel é um marco importante na vida de uma pessoa, representando a realização de um sonho e simbolizando estabilidade e conquista pessoal. Além do valor emocional, é considerado um investimento sólido, proporcionando segurança financeira a longo prazo. Por estas razões, a legislação estabelece normas e procedimentos específicos para garantir um processo organizado, legal e seguro na compra e venda de imóveis.
Documentos do Imóvel
1 – Cópia da Escritura Pública de compra e venda
A Escritura Pública de Compra e Venda é o documento que dá início ao processo formal de transferência da propriedade do imóvel. Deve ser levada posteriormente ao Cartório de Registro de Imóveis para que se efetue o registro do novo proprietário na matrícula do imóvel, concluindo assim a transferência de titularidade.
2 – Certidão de Ônus Reais do imóvel (expedida há menos de 30 dias)
A Certidão de Ônus Reais, fornecida pelo Cartório do Registro Geral de Imóveis (RGI) , traz um resumo das anotações feitas na matrícula do imóvel e comprova, desta forma, quem é o atual proprietário do imóvel além de detalhar as informações sobre possíveis ônus, como hipotecas, penhoras, usufrutos, entre outros. Isso permite ao comprador saber se existem encargos ou restrições que possam afetar a propriedade
A transferência da propriedade imobiliária no Brasil envolve duas etapas:
Primeira etapa: Escritura Pública de Compra e Venda (título de aquisição ) lavrado por Tabelião em Cartório de Notas.
Segunda etapa: Registro da Escritura Pública de Compra e Venda no Cartório de Registro Geral de Imóveis competente.
A segunda etapa é que consolida a transferência da propriedade, sendo crucial para conferir publicidade, autenticidade e segurança jurídica à transação imobiliária. Apenas a Escritura Pública, sem que seja levada à registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis competente, não garante a transferência da propriedade. O registro cria um documento público que atesta a propriedade e impede a venda do mesmo imóvel para mais de uma pessoa ao mesmo tempo.
3 – Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do imóvel
É um documento cuja função é comprovar possíveis irregularidades fiscais de uma propriedade. Por meio desse documento, é possível obter informações se o imóvel tem atrasos no pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), além de outros débitos tributários. Essa Certidão também informa se a propriedade é regida pelo instituto da enfiteuse, que se refere a um tipo de contrato em que o comprador (o enfiteuta) adquire o domínio útil da coisa, dispondo do pleno direito de de posse, uso e gozo do imóvel que inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar uma pensão (normalmente anual) ao senhorio direto que detém consigo a propriedade em si.
4 – Declaração de quitação de despesas com o Condomínio
Esse documento é emitido pela administradora ou empresa de contabilidade responsável pelo condomínio. Ele serve para comprovar que o condômino não possui débitos pendentes de nenhuma natureza.
Essa declaração é importante para o comprador porque segundo o Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios..
5 – Certidão de quitação da Taxa de de Bombeiro
A Certidão Negativa de Taxa de Bombeiros é um documento essencial para comprovar a regularidade do pagamento das taxas de prevenção e combate a incêndios, garantindo a segurança dos estabelecimentos comerciais e residenciais.
Documentos de identificação do Vendedor
6 – Cópia da identidade e do CPF (vendedor e cônjuge, se for casado)
7 – Certidão de Nascimento, se for solteiro,
8 – Certidão de Casamento (averbada no Registro de Imóveis),
9 – Pacto antenupcial, se o regime de casamento for com separação convencional de bens,
10 – Certidão de Casamento (com averbação da Sentença, nos casos de separação ou divórcio), .
11 – Certidão de Casamento (acompanhada de Certidão de Óbito, nos casos de viuvez, para verificação da legalidade imobiliária),
12 – Alvará Judicial (nos casos de espólio,incapaz. menor, interdito, etc).
Certidões do vendedor e do imóvel
13 – Certidão negativa da Justiça Federal
Esta certidão, busca encontrar possíveis problemas em relação a dívidas do proprietário do imóvel com a Justiça Federal
14 – Certidão Negativa de Débito Trabalhista (CNDT)
A certidão negativa de ações trabalhistas busca comprovar que não há ações trabalhistas envolvendo o vendedor.
15 – Certidão(ões) negativa(s) de ações cíveis
Esta(s) certidão(ões) serve(m) para provar que não há pendências judiciais referentes ao imóvel ou ao vendedor que prejudiquem o andamento da venda do imóvel ou até mesmo que impeçam que ele seja comercializado.
16 – Certidão negativa das ações da Fazenda Estadual e Municipal
Esta certidão negativa, como o próprio nome sugere, verifica se o imóvel ou o proprietário tem pendências com a Fazenda do Estado e do Município.
Se houver pendências em uma ou mais das certidões mencionadas, é essencial resolvê-las para prosseguir com a transação imobiliária, devido ao risco de nulidade do negócio ou do imóvel vir a ser penhorado ou leiloado para reponder por dívidas do vendedor.
17 – Certidão(ões) negativa(s) do(s) ofício(s) de interdição e tutelas
Essa(s) certidão(ões) estão entre as mais importantes para a venda de um imóvel, porque buscam garantir que não haja ações de interdição ou tutela relacionadas ao proprietário do imóvel.
18 – Certidão negativa do Cartório de Protestos
Esta é para o caso de haver protestos contra o CPF ou CNPJ do proprietário do imóvel, caso haja, a situação deverá ser regularizada para dar continuidade ao processo de venda.
19 – Certidão negativa da Dívida Ativa da União e Imposto de Renda
Esta certidão visa verificar se há qualquer tipo de dívida relacionada ao vendedor ou ao imóvel junto à União ou ao Imposto de Renda, ela é uma das principais para a venda de uma propriedade, já que evitará que o futuro proprietário compre um imóvel com pendências financeiras, etc.
Havendo pendências, elas precisarão ser resolvidas para dar continuidade à transação imobiliária, pois pode ocorrer dos bens do vendedor do imóvel vir a responder em casos de não pagamentos de dívidas, podendo ser penhorados ou leiloados.
Conclusão
A documentação necessária para compra e venda de imóveis não são meras formalidades; são os alicerces que garantem uma transação segura, transparente e sem futuras complicações legais.