Introdução aos sistemas de amortização
Antes de abordarmos a Tabela PRICE e a Tabela SAC, vamos relembrar os principais termos utilizados quando o assunto é “sistema de amortização”.
Prestação: o valor que será efetivamente pago em cada período (meses ou anos, por exemplo).
Juros: a parte da prestação que corresponde à remuneração que o devedor (tomador dos recursos) paga ao credor (fornecedor dos recursos) pelo “empréstimo” do dinheiro. Os juros são calculados como uma porcentagem do valor da dívida e são pagos periodicamente durante o tempo que durar o empréstimo.
Amortização: a parte da prestação que corresponde à devolução de parte da dívida ao credor. Em outras palavras é o quanto se reduz ou se abate da dívida.
Saldo devedor: é o novo valor da dívida após cada amortização. O saldo devedor vai sendo reduzido até atingir zero quando a dívida é completamente amortizada.
Para fixar melhor esses conceitos apresentamos a seguir um exemplo prático:
Exemplo de sistema de amortização
Suponha que uma pessoa contrate um empréstimo no valor de R$ 10.000, com juros de 2% ao mês. Suponha que a cada mês, concomitante ao pagamento dos juros devidos, também seja abatida (amortizada) uma parte da dívida. Suponha que ficou acordado o seguinte critério para os abatimentos:
Abatimento ao fim do primeiro mês: R$ 1.600,00
Abatimento ao fim do segundo mês: R$ 1.700,00
Abatimento ao fim do terceiro mês: R$ 2.500,00
Abatimento ao fim do quarto mês: R$ 2.300,00
Abatimento ao fim do quinto mês: R$ 1.900,00 (Quitação da dívida)
Chamemos o tomador do empréstimo de “devedor” e o fornecedor dos recursos de “credor”.
Ao final do primeiro mês, os juros devidos são de R$ 200,00, que equivalem a 2% sobre R$ 10.000,00, uma vez que esse é o valor dos recursos do credor que ficou em poder do devedor neste período. Conforme combinado, juntamente com o pagamento dos juros, o devedor também tem que devolver parte do valor emprestado, ou seja, R$ 1.600,00, totalizando um desembolso de R$ 1.800,00 (R$ 200,00 de juros + R$ 1.600,00 de amortização da dívida).
Após amortizar a dívida em R$ 1.600,00, o saldo devedor passou a ser de R$ 8.400,00 (R$ 10.000,00 – R$ 1.600,00), ou seja, daqui para frente o valor da dívida (recursos do credor em poder do devedor) passa a ser de R$ 8.400,00.
Ao final do segundo mês, o devedor terá que desembolsar R$ 1.868,00. Este valor corresponde a R$ 168,00 relativos aos juros de 2% sobre R$ 8.400,00; mais R$ 1.700,00 de amortização da dívida. Veja que agora os juros foram calculados sobre o saldo devedor de R$ 8.400,00, pois este é o valor dos recursos do credor que ficou em poder do devedor durante o último mes.
Usando a mesma lógica para os meses subsequentes, construímos a tabela abaixo:
Mês
Saldo dev
(X)
Juros
Amortização (Y)
Prestação
Novo saldo
dev (X-Y)
1
R$10.000,00
R$200,00
R$1.600,00
R$1.800,00
R$8.400,00
2
R$8.400,00
R$168,00
R$1.700,00
R$1.868,00
R$6.700,00
3
R$6.700,00
R$134,00
R$2.500,0
R$2.634,00
R$ 4.200,00
4
R$4.200,00
R$84,00
R$2.300,00
R$2.384,00
R$ 1.900,00
5
R$1.900,00
R$38,00
R$1.900,00
R$1.938,00
R$ 0,00
Sistema Price x Sistema SAC
Os dois principais sistemas de amortização para financiamento imobiliário no Brasil são o “Price”, ou tabela Price, e o “SAC”, ou tabela SAC. A principal diferença entre essas modalidades está na forma como a amortização (ou seja, a redução gradual da dívida) é conduzida.
Na tabela SAC, as prestações começam mais elevadas e diminuem progressivamente com o tempo. Isso acontece porque cada prestação é composta pela amortização (que se mantém constante) e pelos juros, sendo estes mais altos no início do financiamento. Esse sistema proporciona uma redução linear do saldo devedor desde o início, resultando em um montante menor de juros totais pagos ao longo do tempo.
Por outro lado, na tabela Price, as prestações permanecem fixas durante toda a vigência do financiamento e, para as mesmas condições, apresentam valores menores do que as prestações iniciais da tabela SAC. Com prestações constantes, compostas pela soma dos juros com a amortização, e considerando que os juros são mais altos no início, os valores amortizados acabam sendo menores no início e maiores no final do financiamento. Esse padrão resulta em um saldo devedor que diminui mais lentamente no início e de forma mais acentuada no final do financiamento, gerando uma quantidade maior de juros totais pagos.
Sistema Price ou Tabela Price - Exemplo
Suponha a contratação de um empréstimo pela pela tabela Price, no valor de R$10.000, a ser pago em 5 prestações com juros de 3% ao mês. Existe uma fórmula, que não vamos abordar aqui, para se calcular o valor das prestações levando em conta o número total de prestações e os juros mensais. O valor calculado das prestações utilizando essa fórmula é de R$2.183,55.
Ao final do primeiro mês os “juros” devidos são de R$300,00 (3% de R$10.000,00). Como a prestação mensal é constante e igual a R$2.183,55 e como este valor engloba os juros e a amortização da dívida (prestação = juros + amortização), temos que a amortização será de R$1.883,55 (R$2.183,55 – R$300,00 = R$1.883,55). O saldo devedor após a amortização passa a ser de R$8.116,45 (R$10.000,00 – R$1.883,55 = R$8.116,45)
Ao final do segundo mês os juros devidos são de R$243,49 (3% de R$8.116,45). Como a prestação mensal é constante e igual a R$2.183,55 e como este valor engloba os juros e a amortização da dívida (prestação = juros + amortização), temos que a amortização será de R$1.940,05 (R$2.183,55 – R$243,49 = R$1.940,05). O saldo devedor após a amortização passa a ser de R$6.176,40 (R$8.116,45 – R$1.940,05 = R$6.176,40)
Aplicando a mesma metodologia de cálculos aos meses subsequentes construímos a tabela abaixo:
Mês
Saldo dev
(X)
Juros
Amortização (Y)
Prestação
Novo saldo
dev (X-Y)
1
R$10.000,00
R$300,00
R$ 1.883,55
R$2.183,55
R$8.116,45
2
R$8.116,45
R$243,49
R$1.940,05
R$2.183,55
R$6.176,40
3
R$6.176,40
R$185,29
R$1.998,25
R$2.183,55
R$4.178,15
4
R$4.178,15
R$125,34
R$2.058,20
R$2.183,55
R$2.119,95
5
R$2.119,95
R$63,60
R$2.119,95
R$2.183,55
R$ 0,00
Sistema SAC ou Tabela SAC - Exemplo
Suponha a contratação de um empréstimo pela pela tabela SAC, no valor de R$10.000, a ser pago em 5 parcelas com juros de 3% ao mês. Como queremos amortizar sempre o mesmo valor e a dívida tem que ser, totalmente, paga em 5 parcelas temos que esta amortização será igual a R$10.000 /5 = R$2.000,00.
Veja um exemplo de como ficaria um empréstimo de R$ 10.000, pela tabela SAC a ser pago em 5 prestações, com uma taxa de juros de 3% ao mês:
Ao final do primeiro mês os “juros” devidos são de R$300,00 (3% de R$10.000,00). Como a amortização mensal é constante e igual a R$2.000,00 e como a prestação mensal engloba os juros e a amortização da dívida (prestação = juros + amortização), temos que a prestação mensal será de R$2.300,00 (R$2.000,00 + R$300,00 = R$2.300,00). O saldo devedor após amortizamos R$2.000,00 passa a ser de R$8.000,00)
Ao final do segundo mês os “juros” devidos são de R$240,00 (3% de R$8.000,00). Como a amortização mensal é constante e igual a R$2.000,00 e como a prestação mensal engloba os juros e a amortização da dívida (prestação = juros + amortização), temos que a pprestação mensal será de R$2.240,00 (R$2.000,00 + R$240,00 = R$2.240,00). O saldo devedor após amortizamos R$2.000,00 passa a ser de R$6.000,00)
Aplicando a mesma metodologia de cálculos aos meses subsequentes construímos a tabela abaixo:
Mês
Saldo dev
(X)
Juros
Amortização (Y)
Prestação
Novo saldo
dev (X-Y)
1
R$10.000,00
R$300,00
R$2.000,00
R$2.300,00
R$8.000,00
2
R$8.000,00
R$240,00
R$2.000,00
R$2.240,00
R$6.000,00
3
R$6.000,00
R$180,00
R$2.000,00
R$2.180,00
R$4.000,00
4
R$4.000,00
R$120,00
R$2.000,00
R$2.120,00
R$2.000,00
5
R$2.000,00
R$60,00
R$2.000,00
R$2.060,00
R$ 0,00
O que acontece se tivermos inflação?
A inflação afeta o poder de compra da moeda ao longo do tempo. Isso significa que o valor real do empréstimo também será afetado pela inflação, pois no momento da restituição do empréstimo, espera-se que o valor restituído possua o mesmo poder de compra que o valor que foi inicialmente emprestado. Para manter a paridade de poder de compra, os juros também precisam ser reajustados pela inflação. Portanto, a cada período, antes de calcular o valor da amortização e dos juros, procede-se à atualização do saldo devedor pela inflação do período em questão.
Para compreender melhor como incorporar a inflação nos cálculos de um sistema de amortização, elaboramos duas tabelas (uma Price e uma SAC) com os mesmos pressupostos apresentados anteriormente, mas considerando um cenário de inflação mensal de 1%.”
Sistema SAC ou Tabela SAC [com inflação] - Exemplo
Mês
Saldo dev
Atualizado(X)
Juros
Amortização (Y)
Prestação
Novo saldo
dev (X-Y)
1
R$10.100,00
R$303,00
R$2.020,00
R$2.323,00
R$8.080
2
R$8.160,8
R$244,82
R$2.040,2
R$2.285,02
R$6.120,6
3
R$6.181,8
R$185,45
R$2.060,6
R$2.246,05
R$4.121,2
4
R$4.162,41
R$124,87
R$2.081,2
R$2.206,08
R$2.045,21
5
R$2.065,66
R$61,97
R$2.065,66
R$2.127,63
R$ 0,00
Sistema Price ou Tabela Price [com inflação] - Exemplo
Mês
Saldo dev
(X)
Juros
Amortização (Y)
Prestação
Novo saldo
dev (X-Y)
1
R$10.100,00
R$303,00
R$1.902,38
R$2.205,38
R$8.197,62
2
R$8.279,60
R$248,39
R$1.979,05
R$2.227,43
R$6.300,55
3
R$6.363,55
R$190,91
R$2.058,80
R$2.249,71
R$4.304,75
4
R$4.347,80
R$130,43
R$2.141,77
R$2.272,21
R$2.206,03
5
R$2.228,09
R$66,84
R$2.228,09
R$2.294,93
R$ 0,00
Por abranger um período muito curto, esses dois exemplos servem apenas para esclarecer o mecanismo de cálculo da amortização, dos juros e do saldo devedor nos sistemas de amortização em um cenário inflacionário. A partir desses exemplos, torna-se evidente que a inflação eleva o saldo devedor e, consequentemente, as prestações pagas. No entanto, não ressaltam o impacto dessas alterações nos dois sistemas a longo prazo. Ao considerarmos um prazo realista de financiamento imobiliário, como, por exemplo, 30 anos, observamos que as prestações aumentam de maneira mais significativa nos sistemas de amortização Price. Isso ocorre devido às prestações no sistema SAC serem decrescentes em valor, o que compensa, em parte, o aumento decorrente da inflação
O gráfico abaixo foi construído considerando um valor principal de R$100.000,00 a ser financiado em 360 meses, com uma taxa de juros anual de 10% e uma taxa média de inflação expressa pela TR de 2% ao ano. Observe como as prestações da Tabela Price, embora comecem mais baixas do que as da Tabela SAC, terminam bem mais altas do que as da Tabela SAC.
Conclusão
Ao escolher entre esses dois sistemas de amortização, é crucial compreender as nuances de cada um e alinhar as preferências e necessidades individuais ao tipo de financiamento. Cada opção tem suas vantagens e desvantagens, e a decisão dependerá do perfil e das metas financeiras de cada pessoa.