Tudo o que você sempre quis saber sobre financiamento imobiliário, explicado de um jeito direto e descomplicado.

Vamos imaginar um cenário básico, sem correção monetária, para entender como como o financiamento funciona na prática

Entendendo a  lógica do pagamento de juros e da amortização do saldo devedor

👉 Imagine que você pegou um financiamento  de R$100.000 com juros de 1% ao mês.

📅 Mês 1

🔸Os juros do primeiro mês são:
R$1.000 (1% de R$100.000)

🔸Imagine que, ao final do mês 1, você deve amortizar a dívida em:
R$2.000

🔸 Sua parcela do mês será:
R$3.000 (R$1.000 <juros> + R$2.000 <amortização>) 

🔸Como você pagou R$2.000 do valor emprestado, sua dívida cai para:
R$ 98.000

📅 Mês 2

🔸Os juros do segundo mês são calculados sobre o saldo devedor do primeiro mês:
R$ 980 (1% de R$ 98.000) 

🔸Imagine que ao final do mês 2, você deve amortizar a dívida em:
R$1.000.

🔸 Parcela do mês:
R$1.980 (R$980 <juros> + R$1.000 <amortização>) 

🔸 Saldo após o pagamento:
R$97.000

🔁 E assim segue…

A lógica é sempre a mesma:

  • Juros são calculados sobre o saldo devedor atual.
  • Cada amortização reduz a dívida.
  • E, com uma dívida menor, os juros dos próximos meses também diminuem.

💡 Resumo:

  • Você paga juros pelo dinheiro que ainda está com você (saldo devedor).
  • Quanto mais rápido devolve o valor emprestado, menor fica sua dívida… e menor ficam os juros do mês seguinte.

E essa dança se repete até tudo ficar quitado. ✨

📘 Sistemas de amortização: Price e SAC

Na hora de financiar um imóvel, é normal surgirem dúvidas sobre como as parcelas são calculadas. No Brasil, os sistemas Price e SAC são os mais utilizados.

Inicialmente vamos imaginar um cenário sem inflação, só para que a lógica fique mais clara. Assim, conseguimos enxergar exatamente como cada sistema funciona sem outras variáveis atrapalhando.

🔵 Sistema Price: parcelas iguais do início ao fim (considerando um cenário de inflação zero)

  • No sistema Price, você paga parcelas mensais com o mesmo valor durante todo o financiamento.
  • Cada parcela é formada por juros + amortização, mas o valor total não muda.

👉 Ideal para quem gosta de previsibilidade no orçamento.

🟢 Sistema SAC: amortização fixa e parcelas que vão diminuindo (considerando um cenário de inflação zero)

  • No SAC, a amortização — a parte que realmente reduz sua dívida — permanece sempre igual. 
  • O que varia são os juros, que diminuem mês a mês, já que são calculados sobre um saldo devedor cada vez menor.
  • Resultado:As parcelas começam mais altas e vão caindo ao longo do tempo.

👉 Bom para quem pode pagar um pouco mais no início e quer reduzir o total pago em juros.

🔵 Exemplo de aplicação do Sistema Price

 💰 Valor financiado: R$150.000

 📆 Prazo: 240 meses

 📈 Juros: 10% ao ano (aprox. 0,79741% ao mês)

 📋 Parcela:  R$1.408,01 (Existe uma fórmula para calcular a parcela — mas não precisa se preocupar com ela agora)

✔️ Como evolui o financiamento?

📅 1º mês

  • Juros: R$1.200,00 (0,8% de R$ 150.000)
  • Parcela: R$1.408,
  • Amortização: R$ 208,01 (R$1.408,01 – R$1.200,00)
  • Saldo devedor:  R$149.791,99 (R$150.000,00 – R$ 208,01)
     

📅 2º mês

  • Juros: R$1.198,34 (0,8% de R$149.791,99) 
  • Parcela: R$1.408,01
  • Amortização: R$ 209,67 (R$1.408,01 – R$1.198,34) 
  • Saldo devedor: R$149.582,32 (R$149.791,99  – R$ 209,67)
     

E assim segue até a quitação.
Perceba que a parcela permanece constante, mas a amortização cresce aos poucos e os juros vão caindo mês a mês.

🟢 Exemplo de aplicação do Sistema SAC

Aqui, quem é constante não é a parcela — é a amortização.
O valor que você amortiza por mês é sempre o mesmo, e é isso que faz as parcelas começarem mais altas e diminuírem com o tempo.

💰 Valor financiado: R$150.00

 📆 Prazo: 240 meses

 📈 Juros: 10% ao ano (aprox. 0,79741% ao mês)

 ➡️ Amortização: R$625,00 por mês ( R$150.000 / 240 = R$625,00)

✔️ Como evolui o financiamento?

📅 1º mês

  • Juros: = R$1.196,12 (0,79741% de R$150.000)
      
  • Amortização: R$625,00

  • Parcela: R$1.821,12 (R$1.196,12 + R$625,00)
      
  • Saldo devedor: R$149.375,00 (R$150.000,00  – R$ 625,00)
     

📅 2º mês

  • Juros:  R$1.191,14 (0,79741% de R$149.375,00)
      
  • Amortização: R$625,00
      
  • Parcela: R$1.816,14 (R$1.191,14 + R$625,00)

  • Saldo devedor: R$148.750,00 (R$149.375,00  – R$ 625,00)
      

As parcelas vão caindo gradualmente, sempre acompanhando o saldo devedor menor.

🔍 E quando existe inflação?

Nos exemplos acima, consideramos um cenário sem inflação, apenas para facilitar.
Na vida real, quando o contrato é corrigido por índices inflacionários:

  • Na Tabela Price: as parcelas deixam de ser totalmente constantes e tendem a subir ao longo do tempo.
  • Na Tabela SAC: as parcelas continuam caindo, mas em um ritmo menor do que cairiam sem correção monetária

🏡 Conclusão

  • Price → parcelas iguais*, previsibilidade no orçamento.
  • SAC → parcelas que começam maiores e vão diminuindo, com menor custo total de juros.
    * considerando um  cenário de inflação zero