Entenda a importância do INCC
Se você está pensando em adquirir um imóvel na planta, é importante estar ciente que as prestações durante a fase da obra e o saldo devedor ao final da construção serão reajustadas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção Civil)
Neste post, vamos explicar o que é o INCC, como ela vai impactar na definição da renda mínima exigida para obtenção do financiamento bancário.
O que é INCC
O INCC é um índice utilizado para acompanhar as variações nos custos da construção civil, incluindo materiais, mão de obra e outros insumos necessários para a construção de um imóvel. Ele é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e reflete as mudanças nos preços desses insumos ao longo do tempo.
Regra de financiamento de um imóvel na planta:
Em geral, os bancos não financiam 100% do valor do imóvel. A prática mais comum adotada pelos bancos é financiar entre 75% e 80% do valor total do imóvel. A parte restante, normalmente entre 20% e 25%, é dividida entre sinal, prestações intermediárias e parcelas mensais que são pagas diretamente à construtora durante a fase de construção das unidades.
Impacto do INCC nas parcelas mensais e no saldo a financiar:
Durante a fase da obra, é comum que as parcelas que compõem o valor da entrada e o saldo a financiar sejam reajustados mensalmente de acordo com as variações do INCC. Isso acontece porque os custos de construção podem sofrer alterações ao longo do tempo devido a diversos fatores, como flutuações nos preços dos materiais ou alterações na oferta e demanda por mão de obra especializada.
Assim, o reajuste pelo INCC tem o objetivo de garantir que as parcelas que você paga ao longo da construção do seu imóvel acompanhem de perto os custos reais da obra, mantendo o equilíbrio financeiro do empreendimento para todas as partes envolvidas.
Portanto, o saldo devedor ao término da obra refletirá todos os reajustes aplicados ao longo do tempo com base no INCC.
A correção pelo INCC das parcelas mensais e intermediárias (quando houver) pagas durante a fase da obra, por si só, já cria dificuldades financeiras para o comprador, mas não é o pior dos problemas. O pior dos problemas é a correção do saldo devedor a ser financiado pelo banco, como veremos mais adiante…
Comparação entre INCC e IPCA
O gráfico a seguir ilustra a relação entre o IPCA (índice oficial da inflação) e o INCC ao longo dos últimos anos. Verifica-se, a partir de sua visualização, que o INCC acompanha o IPCA, sendo, na maior parte do tempo, superior a este último.
A renda mínima exigida:
Por determinação legal, a prestação do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda bruta do comprador. Supondo que a renda do comprador atinja esse limite mínimo, ele é considerado elegível para obter o financiamento. Caso manifeste seu interesse em adquirir a unidade, ele então assina um pré-contrato de compra e venda com a construtora.
O impacto do INCC nas prestações e no financiamento bancário
Imaginemos que durante o período da obra, o INCC permaneça acima do IPCA (que é o índice oficial de inflação), enquanto os reajustes salariais do comprador estão acompanhando o IPCA. Nesse cenário, surgem dois problemas: primeiro, as parcelas mensais corrigidas pelo INCC começam a pesar mais no orçamento do comprador; segundo, o valor do saldo devedor, também atualizado pelo INCC, pode atingir um patamar em que as prestações do financiamento acabam por ultrapassar os 30% da renda do comprador.
Utilizando um caso prático como ilustração
Embora não seja possível prever como o INCC se comportará no futuro, é razoável supor que em um contexto de normalidade econômica, o INCC tende a reproduzir os padrões do passado recente. Sendo assim, podemos estimar que o INCC médio dos próximos 2 anos e meio (2024, 2025, 2026) será aproximadamente igual ao INCC médio dos últimos 4 anos (2020, 2021, 2022, 2023).
No exemplo descrito a seguir, vamos utilizar o INCC médio dos últimos 4 anos (0,71% ao mês), como estimativa para o INCC médio dos próximos 2 anos e meio.
Suponha que o preço do imóvel seja de R$ 750.000,00 e que 20% desse valor (R$ 150.000,00) será pago na fase de obra na forma de sinal, parcelas mensais e parcelas intermediárias, restando um saldo devedor de R$600.000,00 para ser financiado após a conclusão da obra.
Usando o simulador habitacional da Caixa na opção de “Financiamento SAC-SBPE Taxa Balcão” (Juros de 9,55 % ao ano), valor financiado 600 mil e prazo de 420 meses, obtemos o valor da primeira prestação que teríamos de pagar, hoje: R$ 6.340,57. De posse deste valor calculamos a renda mínima exigida, hoje, do commprador: R$21.135,23
Atualizando este saldo devedor de R$600.000,00 pelo INCC médio mensal estimado de 0,71%; acumulado por 30 meses (prazo de conclusão da obra) obtemmos o novo saldo devedor: R$ 740.812,00
Usando o simulador habitacional da Caixa na opção de “Financiamento SAC-SBPE Taxa Balcão” (Juros de 9,55 % ao ano), valor financiado R$740.812,00 e prazo de 420 meses, obtemos o valor da primeira prestação que teremos de pagar: R$7.822,74. De posse deste valor calculamos a nova renda mínima a ser exigida do commprador: R$26.075,80
Veriica-se, nesta simulação, que a renda do comprador, na data da entrega do imóvel, precisa ser, no mínimo, 23,37% maior que sua renda atual. Caso a renda do comprador, na data da entrega, seja menor que o valor estimado de R$7.822,74, restaria ao comprador duas opções:
– Abater o saldo devedor usando recursos próprios ou seu Fundo de Garantia, de modo a diminuir o valor das prestações para 30%, ou menos, de sua renda nesta data, ou…
– Desistir do negócio, fazendo um distrato e perdendo parte do que ja pagou.
Conclusão:
Fazer um bom planejamento financeiro é essencial para quem está pensando em adquirir um imóvel na planta. O ideal é que, antes de assinar o pré-contrato de compra com a construtora, o comprador se certifique, por precaução, de que os reajustes em sua renda, durante o período da construção, irão compensar o aumento na renda mínima exigida. Além disso, é importante garantir que possui recursos próprios ou do FGTS suficientes para abater o saldo devedor, de modo a compensar o reajuste deste. Tomando esses cuidados, você se posiciona de forma mais segura e consciente, garantindo que sua decisão de compra seja um investimento financeiramente sólido.